Once Upon A Maison Notre projet de construction d'une maison sponsorisée à Castelnau d'Estrétefonds, lotissement Le Petit Castel. Projet à 230k€ maximum, terrain compris, pour une maison de 130m²

Rencontre et déroulement avec M. ESPAGNO

Le 29 août 2016, nous recevions M. ESPAGNO ( qui est aussi fondateur et membre de Les Architectes d’Aujourd’hui) chez nous pour lui exposer notre problématique.  L’état d’esprit présenté par l’association « Architectes d’Aujourd’hui »  avait tout pour nous mettre en confiance : respect du budget, respect des souhaits et contraintes, rigueur et conseil, …

Nous lui avons présenté un projet avancé (terrain acquis, prêt accordé, permis de construire déposé) mais avorté car nous avions mal été conseillés : plans non-conformes à notre style de vie (dessinés et imposés par une personne de notre famille), trop compliqués et donc coûteux, budget dépassé, …

Notre attente a alors été clairement expliquée : proposer un plan simple et compact pour rentrer dans notre budget, respecter notre style de vie et surtout respecter notre budget. Lors de notre premier entretien, nous avons été transparents sur nos attentes et nos contraintes.

Nous lui  avons fourni :

1. un plan de 117 m² de surface plancher + garage dont nous voulions simplifier la forme pour optimiser les coûts
2. sur ce plan apparaissent clairement des formes de splits pour le chauffage. Nous n'avons à aucun moment précisé nos désirs à part l'envie de climatisation tant jusqu'à ce jour tous les professionnels rencontrés nous ont dit que les convecteurs ça ne se faisait plus
3. un budget de 140 000€ hors branchements, peintures intérieures, sols à l'étage et aménagements extérieurs. L’information lui avait été donnée sur la nécessité des pieux suite à une étude de sol et du surcoût à intégrer au budget estimé à 7500 euros.
4. une volonté de réduire légèrement la surface à condition que chaque mètre carré soit utile
5. une liste de besoins imprimés décrivant les points importants pour nous et ceux sur lesquels nous étions prêts à faire l'impasse (dont voici un exemplaire)

Ce à quoi M ESPAGNO nous a répondu respectivement que :

1. En effet, simplifier la forme permettrait de réduire les coûts
2. Rien du tout, à aucun moment le système de chauffage n’a été évoqué
3. Le tarif en général est de 1300€ / m² mais qu’il pouvait baisser et qu'à 140000€ (budget que M. ESPAGNO s’était engagé contractuellement à respecter), ça pouvait passer allant jusqu'à qualifier notre projet de "beau projet". Il nous a  juste recommandé de garder 4000 euros environ pour les finitions
4. C'est incontournable de baisser légèrement la surface mais que la plus-value d'un architecte est d'optimiser un plan, c'est sa profession
5. Que c'est son métier de personnaliser une maison, la moindre des choses pour un architecte

Nous étions rassurés par ce discours, tenu en connaissance de cause, et comptions sur ses compétences d'expert et de conseil pour nous accompagner dans ce projet. Ce qui nous a amené à signer avec M. ESPAGNO. Nous ne l’aurions pas fait si tel n'avait pas été le cas, ou s’il ne nous avait pas assuré de la faisabilité de ce projet avec notre budget.

Il aurait alors pourtant été tout à fait compréhensible qu’il nous indique que notre projet n’était pas réalisable dans ce budget ou que nous devrions faire quelques concessions ou sacrifices pour y arriver. Aucune alerte ni conseil dans ce sens de sa part.

Suite à ce premier rendez-vous, nous avons confirmé nos besoins en lui renvoyant un  document de deux pages les listant par mail le soir-même accompagné de divers documents dont l’étude de sol et la confirmation du budget (140000 euros + 4000 pour les finitions).

Le 1er septembre, à sa demande, nous avons fourni par mail le devis que nous avions des Puits Julien pour les pieux.

Quelle surprise alors a été d'obtenir 2 semaines après soit le 12 septembre :

1. 15m² de moins soit plus de 10% de perdus sur l’ensemble
2. une proposition de système de chauffage par convecteurs muraux
3. un dépassement de budget de 4000 euros et d'autres éléments à prendre à charge en supplément (non mentionnés dans le contrat comme la quincaillerie, les placards)
4. des m² perdus, inutiles, aucune recherche de solutions alternatives permettant de compenser (meilleure orientation par exemple)
5. la plupart de nos besoins indiqués sur le document envoyé par mail oubliés (bureaux côte à côte, buanderie à l’étage par exemple)

L’esquisse fournie par M. ESPAGNO diffère alors très peu dans la forme de celui que nous lui avons fourni, réalisé par le père de madame (implantation, volumes, disposition). Nous avons également remarqué que la porte de communication intérieure avec le garage ne se trouvait pas entre le bureau et le garage comme écrit mais qu’en plus, M. ESPAGNO ne prévoyait pas de l’installer de suite par crainte du test d’étanchéité : il avait prévu  une cloison à découper au cutter après le test d’étanchéité pour poser la porte. Ceci ne nous rassurait pas quant au respect éventuel de la norme RT2012 (en plus des convecteurs électriques).

Le plan originel qui ne nous convenait pas et qui a fait que nous avons fait appel à un architecte

 

Le plan de RDC réalisé par M ESPAGNO

 

Le plan étage réalisé par M ESPAGNO

Ces plans nous ont tellement déçu que nous avons demandé l'avis de personnes sur le forum construire.com. Les quelques commentaires sont tout de même assez cinglants et reflètent notre déception par rapport au discours originel. Ci-dessous, quelques extraits que vous pouvez retrouver dans la discussion à partir d'ici.

Bon par contre dans ce nouveau projet la pièce de vie est un carré d'environ 6 m de côté qui va être difficile à meubler, d'autant plus que la cuisine est placée côté entrée là où elle va manger le plus de place...

J'arrive pas à voir les dimensions mais côté salon il doit y avoir moins de 4 m, donc en gros votre coin salon fera moins de 8 m² alors que la cuisine fera au mini 12-13 m².

En l'état pour moi, la pièce de vie n'est absolument pas fonctionnelle et surtout il va être impossible de circuler!!!

Oui je ne le trouve pas top moi non plus ce nouveau plan. Il s'est pas foulé l'archi...

En première approche, ce qui me saute aux yeux c'est la place perdue devant l'escalier. Des m2 impossible à exploiter.

 

M. ESPAGNO nous a alors laissé une facture de 1555,26 € comprenant une partie de l’esquisse (25%). Nous lui avons demandé un délai pour demander un déblocage de fond exceptionnel car la banque nous avait informé qu’il n’était pas possible de débloquer moins de 5000 euros à la fois.

Nous avons alors relu le contrat et avons découvert qu’il existait un délai de rétractation (nous n’en avions pas été informés) et que celui-ci était dépassé depuis le jour-même. Malgré l’amertume de cette découverte tardive, nous avons effectivement fait la demande de fond à la banque.

Nous lui avons fait part par mail le soir même du 12 septembre de quelques remarques sur ces premiers projets d’esquisses déposés.

Nous comprenons qu'il ait été nécessaire de réduire la surface pour rentrer dans le budget, c'est une option que nous vous avions proposé. Dans l'ensemble beaucoup de choses nous conviennent : forme générale de la maison plus compacte, le porche devant l'entrée, la possibilité d'aménager le garage plus tard, l'escalier compact, le haut assez fonctionnel.

Cependant, nous regrettons quelques points :

• que la buanderie ne soit plus en haut comme pourtant évoqué dans notre document des besoins
• le bureau un peu trop petit (- de 10m² utiles contre près de 12 actuellement alors que nous n'y sommes pas à l'aise)
• la cuisine trop petite et peu fonctionnelle notamment à cause de la large fenêtre
• l'impossibilité d'accrocher la télé à un mur au séjour
• la porte extérieure du garage (si c'est une porte non-sécurisée, ce sera incompatible avec l'assurance pour les vélos)
• les toilettes au centre de la salle de bains (contre la cloison de l'escalier ?)
• comme nous vous en avons parlé ce matin, le chauffage de type convecteurs.

 

Enfin, nous souhaiterions au maximum respecter le budget fixé lors de notre première entrevue. Car en respectant ce budget nous serons déjà obligés de faire un emprunt familial pour faire les clôtures de la maison.

 

Pour rappel, le cellier, s'il est en bas peut être réduit, le garage aussi (légèrement), la porte de communication du garage peut être entre le bureau et le garage. Ce dernier point peut paraitre curieux mais dans le cadre de l'utilisation que fait monsieur de ces 2 pièces, beaucoup moins.

Nous sommes confiants dans le fait que vous trouverez des solutions pratiques.

 

Ce à quoi il nous a répondu :

• avoir réduit des surfaces inutiles (mais en trouvions encore beaucoup)
• trouver la buanderie en bas plus pratique alors que nous lui avions expliqué (et écrit) pourquoi nous la préférons à l’étage
• trouver la cuisine aménageable (mais il a tout de même modifié son esquisse suivante pour qu’elle le soit)
• défendu la porte extérieure du garage alors que nous lui avions clairement expliqué (et écrit) que nous n’en voulions pas
• qu’il ferait de son mieux pour trouver des solutions pratiques

Lors d’une conversation téléphonique le mercredi suivant, nous avons réexpliqué tout ceci, insisté sur le désir d’avoir nos bureaux côte à côte (allant jusqu’à lui donner une solution pour gagner 4m² sans négliger la praticité). Il a alors nié à l’oral avoir dit qu’à 140000 euros notre projet était faisable et expliqué que si nous ne mettions pas plus de 140000 euros nous devrions encore baisser le niveau de prestations ou la surface. Nous lui avons demandé s’il avait cherché à orienter différemment la maison, ce à quoi il nous a répondu : « non, pas vraiment ». Nous n’avons pas apprécié qu’il nous mette la pression sur le budget alors qu’il nous avait assuré pouvoir le respecter ainsi que nos besoins.

Le 20 septembre, M. ESPAGNO nous a renvoyé des projets d’esquisses dans lesquelles restaient des m² perdus (dont au bureau qui n’a pas bougé malgré notre précédente conversation). La buanderie était bien à l’étage mais en surplomb de l’escalier ce qui ne nous paraissait vraiment pas pratique à l’usage.

Et surtout il nous a indiqué s’être rapproché du plan du père de Céline alors que justement nous lui avions expliqué qu’il nous avait été imposé par ce dernier et que nous cherchions à avoir mieux. Il a aussi dans ce mail proposé un autre système de chauffage plus conforme à nos souhaits mais qui nous demandait d’allonger encore de plusieurs milliers d’euros le budget.

 

Le plan V2 de RDC réalisé par M ESPAGNO

 

Le plan V2 de étage réalisé par M ESPAGNO

Notre sentiment n'est pas meilleur avec cette seconde version et toujours des besoins évoqués non écoutés (bureau, portes de communication, cuisine, …)

Sur le forum, ce n'est pas mieux :

La V2 est pire que la V1 je trouve, la pièce de vie est tout simplement impossible à aménager correctement en l'état

C'est sûr, c'est un vrai archi, diplômé et tout et tout ???

Parce que dessiner une cuisine avec plan de travail évier et le retour repas/snack devant la baie vitrée coulissante, heu... comment dire... ???

 

En fait votre pièce de vie est carrée et toto à déja proposée une solution qui est plus viable, vous lui avez montré à ce fameux archi?

En effet, un forumeur avait fait des prescriptions très intéressantes sur lesquelles nous nous sommes appuyés plus tard puisque l'architecte n'a pas voulu en tenir compte.

Autre commentaire !!

 

Vous êtes sûr que c'est un vrai architecte ?

Parce qu'un architecte qui propose un escalier avec 5 marchés engagées sous le plancher de la buanderie soi-disant 5 X 18 = 90 cm, il reste 1,6 m de hauteur de passage. Prévoir le casque.

À moins qu'il considère que les 20 cm toute hauteur soient suffisants.

En terme de spatialité il a loupé quelque chose pendant ses études ou il est amnésique

Et la poutre dans ce sens, si elle fait saillie au plafond ça va être hideux.

Demandez-lui un section pour voir.

Citizen, si tu passes par là, tes grands discours sur l'importance de passer par un architecte pour avoir un projet de qualité, l'impossibilité pour un amateur de faire aussi bien, tes commentaires sont bienvenus.

Nous avons là un parfait exemple d'une prestation d'architecte indigne. C'est réellement scandaleux et ça fait honte à ta profession.

Le plan qu'il vous propose n'est même pas à la hauteur des pires plans catalogues de certains constructeurs... Il n'est pas viable... Je crois qu'une discussion s'impose. Quitte à ce qu'il n'accepte pas la critique et ne souhaite pas refaire ni continuer avec vous : auquel cas il vous rendra votre chèque.

Blague à part, je suis bien désolée pour vous... C'est juste incroyable que des gugusses de ce style aient un diplôme pareil... Bon, le deal : il vous pond un plan digne de ce nom qui vous plaise, quitte à ce qu'on vous aide à partir de la version de Toto pour imposer vos choix. Il vous fait le dépôt de PC. Au moins vous n'aurez pas perdu de billes. Ou alors vous lui dites clairement que vu les aberrations qu'il propose (escalier sous buanderie, taille des fenêtres, etc.), vous souhaitez arrêter sans lui verser quoi que ce soit car son travail est indigne.

Pour l'histoire de la porte de communication garage / habitation, il divague. Nous en avons une, étanche, tout simplement.

Ne nous sentant pas entendus sur nos besoins, le 21 septembre nous lui avons exprimé par mail le désir de suspendre la prestation afin que nous réfléchissions à la suite à donner. Il nous avait informé lors de la signature que la prestation pouvait être stoppée à tout moment de notre fait. Nous ne voulions pas arrêter sur un coup de tête et avons pris le temps de la réflexion en lui expliquant toutefois par mail les points qui nous chagrinaient.

Le 27 septembre, alors que nous vous avions bien dit que nous suspendions la prestation et qu’il en avait pris note clairement par mail, M. ESPAGNO a pris l’initiative de nous renvoyer des esquisses qu’il a qualifié de "finalisées". Nous ne considérons pas du tout ces esquisses finalisées car elles ne tiennent toujours pas compte de nos remarques (emplacement de la porte de communication du garage, disposition du bureau, espace cuisine, canapé sous-dimensionné, …) . Les mêmes remarques que nous lui avions faites précédemment et qui correspondaient à ce qui est écrit dans notre document fourni lors de la signature du contrat.

De plus, devant notre demande légitime de respecter notre budget, il a encore supprimé des m², nous mettant devant le fait : soit vous augmentez votre budget, soit votre projet ne sera pas conforme à vos besoins. Naturellement, ce n'est pas formulé comme ceci mais l'intention est clairement celle-là.

Nous n’estimons pas ces esquisses comme définitives car non-conformes, non-sollicitées et non-validées par nos soins : parmi les documents fournis par M ESPAGNO lors de la signature, nous avons un document à signer signifiant que nous acceptons les esquisses. Il n’est pas signé.

Dimanche 9 octobre, M. ESPAGNO nous a renvoyé par mail la première facture de 1555,26 euros pour que nous la réglions. Le montant n’ayant pas changé alors, nous pensons qu’il estimait finalement lui aussi que les esquisses n’étaient pas finalisées.

Lundi 10 octobre, nous lui avons envoyé un mail lui expliquant que nous souhaitions mettre fin à la prestation ainsi qu’il  nous avait dit que nous pouvions le faire à tout moment. Nous lui avons alors expliqué les raisons de cet arrêt de façon détaillée mais néanmoins correcte par mail, lui faisant toutefois part du sentiment non-seulement d'avoir perdu un mois précieux mais en plus d'avoir été abusé. Si nous n’avions pas souhaité une rupture à l’amiable, nous n’aurions certainement pas pris la peine de détailler autant cette explication.

En réponse, son mail du 11 octobre manquait quelque peu de politesse mais surtout nous accusait clairement de ne pas vouloir payer la  facture alors que nous n’avons jamais évoqué avoir cette volonté. Nous étions toujours en attente d’une réponse de notre banque pour ce déblocage spécifique.

Il est allé jusqu’à nous accuser de mensonge et de calomnie. Il ne manque pas alors de nous joindre une nouvelle facture de 3554,88 euros mentionnant une mission « esquisse » à 100%. Sans chercher à s’expliquer ni à arranger la situation il a invoqué directement le recours à l’Ordre des Architectes. A aucun moment M. ESPAGNO n’a présenté une intention quelconque d’arranger ce litige à l’amiable.

Après avoir discuté avec quelques clients de M. ESPAGNO, il semble que cette pratique de faire signer un contrat avec un montant et à présenter par la suite un projet avec dépassement soit courant. Certains peuvent se le permettre, ce n’est pas notre cas puisque le prêt bancaire avait été accordé, nous avions donc une enveloppe au centime près.

Ordre des Architectes - 1er épisode

Comme indiqué dans le contrat, l'Ordre des Architectes a été saisi par M ESPAGNO Jean-François. Ce dernier faisant partie de l'Ordre des Architectes Midi Pyrénées, le dossier a été transféré vers le Conseil de l'Ordre des architectes du Languedoc Roussillon, qui après analyse du dossier, donne une décision en notre faveur le 1 mars 2017.

Après analyse des pièces en notre possession, nous constatons que :

- le contrat d'architecte signé ne définit pas clairement le contenu des éléments de mission à remettre au maître d'ouvrage

- les notes d'honoraires établies par l'architecte ne dont pas apparaître les éléments de missions intermédiaires nécessaires (établissement de l'Avant-projet sommaire et de l'Avant-projet définitif) pour passer de l'élément esquisse à la demande de permis de construite

- les pièces remises au titre de la note d'honoraires n°2, non approuvées par le maître d'ouvrage, ne permettent pas de passer à l'étape suivante indiquée dans les notes d'honoraires à savoir la demande de permis de construire.

Dès lors, nous estimons que seuls les honoraires correspondant à la note d'honoraires n°1 d'un montant de 1555.26 euros TTC sont dus par le maître d'ouvrage.

Nous voilà donc rassurés, même si ce sont 1555€ partis en fumée....

Assignation devant le Tribunal

Le 11 juillet 2017, nous recevons un courrier d'avocat nous indiquant qu'il défend les intérêts de M ESPAGNO. Nous décidons donc de prendre nous aussi un avocat grâce à notre aide juridictionnelle.

L'architecte indique que selon lui l'Ordre des Architectes a mal répondu. Il demande de fait :

1. Le paiement de toutes les factures pour un montant de 3500€
2. le remboursement d'une expertise demandée par M ESPAGNO réalisée par un confrère à lui
3. 1000€ pour mauvaise foi car nous aurions utilisé ses plans pour finalement réaliser notre maison
4. 2000€ de remboursement de frais de son avocat

Pour le 3ème point, la maison réalisée n’a pas suivi ses plans (dimensions, disposition des pièces, orientation du toit, ouvertures, …) puisque très sincèrement il ne nous convenait pas en majorité. On peut voir ci-dessous les différences entre les deux projets, en vert le plan réalisé par madame, en rouge, le plan réalisé par l'architecte.

Les plans de la maison réalisée ont été entièrement faits par Mme Robert sur un logiciel dédié aux plans 3D gratuits. Logiciels que nous utilisions déjà avant l’intervention de M Espagno pour essayer d’optimiser les plans de M Ripoll. Les rares éléments que nous avons gardés de ses esquisses sont des éléments qui existaient déjà dans les plans réalisés par le père de Mme Robert. Les plans de M Espagno s’en inspiraient d’ailleurs grandement et il ne s’en est pas caché.

Malgré plusieurs échanges où nous avions expliqué à l'architecte que nous voulions la buanderie à l'étage, une porte de communication entre le bureau et le garage et enfin, la suppression de la porte de communication extérieure au garage, ce dernier n'a jamais voulu en tenir compte. ll ne répondait clairement pas à nos attentes.

Notre avocat nous indique que pour lui, les choses sont claires, nous devrons payer la première facture, mais la seconde n'est pas à régler.

Ordre des Architectes - 2ème épisode

Non content de la décision rendue par l'Ordre des Architectes, M ESPAGNO a saisi une seconde fois cet Ordre en Février 2018, cette fois-ci sur la région Nouvelle-Aquitaine. L'Ordre des Architectes indique que M ESPAGNO a apporté un élément nouveau, un constat établi par un de ses confrères qui, même s'il n'a aucune valeur d'expertise judiciaire, mérite une nouvelle analyse du dossier.

Nous renvoyons donc de nombreuses pièces à cet Ordre et nos explications. Nous leur avons bien signifié que s'il y avait besoin de pièces ou infos supplémentaires, ils pouvaient nous contacter.

Le 13 avril, l'Ordre des Architectes rend sa décision qui est différente de cette rendue par le premier Ordre :

Le Maître d'ouvrage argue du fait que son programme n'a pas été respecté. Ledit programme n'a pas été porté à la connaissance du Conseil de l'Ordre. Toutefois, il est rappelé que la phase esquisse a pour but de concevoir un projet qui corresponde aux besoins exprimés du maître d'ouvrage et à son enveloppe financière. En l'espèce, le maître d'ouvrage a mis fin au contrat de l'architecte alors que celui-ci pouvait faire de nouvelles propositions architecturales si les premières esquisses ne convenaient pas.

En tout état de cause, ces esquisses respectaient bien le budget annoncé.

Par contre, cela n'a pas du tout dérangé que M ESPAGNO ne nous ait pas parlé du délai de rétractation et qu'il ne nous a pas fait remplir dans son contrat la feuille dédiée à la preuve d'information concernant ce délai !

On le voit, l'Ordre des Architectes rend sa décision sans avoir eu le programme (pourtant, nous leur avions tout fourni) et pour eux, il aurait fallu faire refaire les esquisses.

Mais M ESPAGNO, à chaque esquisse, rognait de la surface et ne respectait toujours pas nos désirs. Nous n'avions clairement pas envie de continuer à perdre du temps, d'autant que nous apprenions au passage qu'il fallait rajouter au tout la quincaillerie des portes (poignées non fournies par exemple) et de nombreuses autres petites choses.

Jugement rendu en mai, tout est perdu

Malgré nos demandes de rendez-vous pour rencontrer l'avocat et apporter plus d'explications, ce dernier a toujours estimé que ce n'était pas nécessaire, nous pensons, peut-être à tort, que cela a joué sur le jugement rendu au final puisque le Tribunal n'a pas retenu nos arguments et considère que la seconde facture de Monsieur ESPAGNO est due au vu des diligences effectuées.

Le tribunal vous condamne donc à verser à l’adversaire la somme de 1.999,62 €,au titre de la facture n°2.

En revanche Monsieur ESPAGNO est débouté de ses demandes au paiement d’une somme de 5.000 € à titre des dommages et intérêts ainsi qu’au remboursement des honoraires de l’expert qu’il avait mandaté à hauteur de 300 €.

Dans la mesure où vous succombez à la procédure, vous êtes condamnés à verser à Monsieur ESPAGNO la somme de 800 € au titre des frais irrépétibles ainsi qu’aux entiers dépens.

On notera dans le jugement que M. ESPAGNO, pour se défendre, a rappelé que son contrat ne comportait aucun engagement de surface. Donc, la maison aurait fait 50m², ça passait !

Une fois de plus, nulle mention de l'absence d'information sur le délai de rétractation.

Forcément, nous sommes dégoûtés de cette décision !

En conclusion

Nous n'avons pas fait appel, car la décision aurait pu être pire avec acceptation des dommages et intérêts de 5000€ demandés par M. ESPAGNO Jean-François.

Mais il ressort de cette histoire plusieurs conseils que nous voulions partager :

• lors de la rédaction du contrat avec l'architecte, ne signez pas de suite, ayez le contrat quelques jours avec vous pour le relire entièrement
• faites TOUT préciser dans le contrat : nombre de pièces, surface approximative, désirs comme le chauffage, ....
• si vous deviez faire appel à un avocat, optez plutôt pour un avocat que vous choisirez plutôt que de passer par votre assurance. Nous avons l'impression que notre dossier n'a pas été défendu comme il se doit.