Le terrain qui nous intéressait est entouré en rouge. 20,5m x 18,5m environ.
Un petit lotissement de 10 lots, ce qui nous convient. Par chance, le lotisseur met à disposition sur son site de nombreux documents intéressants concernantles lotissements qu'il vend. Plan de masse, PLU, étude de sol, ...
Autant de documents parfois longs à lire, souvent remplis de termes techniques imbuvables, mais qui valent la peine que l'on s'y penche dessus pour savoir dans quoi on se lance, surtout pour le PLU et l'étude de sol.
Faute de chance, il pleut le jour de la visite du terrain, impossible d'y accéder, car c'est encore un champ. La viabilisation et les voiries ne sont pas du tout commencées et la livraison est promise pour le premier trimestre 2016. Notre interlocutrice nous rassure, tout sera prêt au plus tard le 31 mars 2016.
Nous l'interrogeons sur de nombreux points, notamment le terrain indiqué 1 sur le plan, elle nous répond que cela restera un espace vert, qu'il n'y aura aucun bâtiment.
Ce que dit le Plan Local d'Urbanisme (PLU)
La commerciale nous avait indiqué :
- pas de place de parking obligatoire, il y a les trottoirs de la voirie où on peut se garer
- implantation des maisons à 3m en limite des terrains
- pas de surface plancher, mais une emprise au sol d'environ 120m²
Place de parking
Là encore, ce qui est indiqué dans le PLU est totalement différent de qui nous a été indiqué. 1 place de stationnement par tranche de 50m² de surface plancher. Pour une maison de 110m² de surface plancher, cela représente 3 places (avec les taxes qui vont avec).
Le stationnement doit être assuré en dehors des voies de circulation.
Implantation de la maison
En lisant en détail le PLU associé à ce lotissement, on s'aperçoit par exemple que toute construction devra être implantée à une distance minimale de 10m de l'axe de la voie publique. Le terrain jouxtant la voie publique, nous devons donc reculer la maison pour être à plus de 10m, tout en laissant 3m derrrière. Reste à peine plus de 10m.
Surface plancher et emprise au sol
Pas de notion de surface plancher, mais le PLU indique que l'emprise au sol des constructions ne doit pas excéder 30% de la superficie totale de l'unité foncière. On arrive donc à une emprise maxi de 122m².
Premier arrivé, premier servi ?
Un peu plus loin, une notion de COS (Coefficient d'Occupation des Sols), normalement révolue, fait apparaître un coefficient de 0.22. Pour ce terrain de 407m², cela indiquerait 89m² maxi !
Terrain noté 1 ?
Cet espace de 2100m² nous inquiétait un peu, car situé assez près du terrain qui nous intéressait. En regardant en détail le règlement PLU graphique, il apparaît que cet espace est réservé par la commune pour construire un bâtiment public ou aire de stationnement et non rester un espace vert comme indiqué par la commerciale !
En soi, ça reste vague, mais ça peut aussi devenir un peu n'importe quoi.
Bref, beaucoup de différences entre le discours tenu et les écrits.
Ce que nous dit l'étude de sol
Une étude de sol de l'ensemble du lotissement a été réalisée. Des sondages ont même été réalisés pile sur notre terrain et font apparaître :
- de la terre végétale sur 20cm de profondeur
- des limons argileux et sableux de 20cm à 1m de profondeur
- des alternances d'argiles plus ou moins sableuses et légèrement humides de 1m à 3.60m de profondeur
- des argiles légèrement sableuses de 3.60m à 6.10m de profondeur
- des molasses très fermes à dures à partir de 6.10m
- une arrivée d'eau à 2m de profondeur (une saturation des sols superficiels est possible en conditions climatiques défavorables), sachant que le relevé a été fait après de nombreuses semaines sans pluie.
Bien sûr, cette étude devra etre complétée par une étude de sol plus précise sur la parcelle, mais les conclusions des géologues sont quand même assez précises :
- le sous-sol éluvionnaire est très hétérogène et les molasses saines (aptes pour l'implantation des fondations) ont été recoupées seulement entre 5m et 6.10m de profondeur.
- ces sols se caractérisent par une forte sensibilité au retrait / gonflement lors des variations hydriques
- l'étude conseille donc des fondations semi profondes à profondes
Des fondations semi profondes de type puits voire même des fondations semi profondes de types pieux ou micropieux ancrés entre 5 et 6m de profondeur.
Un surcoût pour la construction qui oscile entre 5000 et 10000€.
En conclusion
Vous l'aurez compris, nous avons rejeté ce terrain. Trop d'aléas et surtout trop de mensonges. Comment être certain que le lotissement sera bien prêt au premier trimestre 2016 dans ces conditions ?
